2021 감정평가사 1차 시험 합격했습니다. 1부 (5개월 공부/ 가채점)

1차 공부 교재 모음 (+ 학원모의고사 8부)

 

안녕하세요. 감정평가사 시험에 도전하고 있는 CUSPY입니다.

 

약 5개월간의 순공부기간으로 올해 2021년 감정평가사 1차 시험(2020.06.13일 자)에 합격하여 그 수기를 기록합니다.

 

최대한 자세히 작성하기 위해 노력할 것이며, 이에 수기가 다소 길어지거나,

 

내용이 분할될 수 있음을 양해 부탁드립니다.

 

 

 

현재 가답안 상으로 채점을 하였으며,

 

총점 65점( 민법 60 / 경제 72.5 / 부동산 72.5 / 감정평가관계법 65 / 회계 55 )으로 예상하고 있습니다.

 

공식 점수가 아니라 가답안 채점이지만, 시험 중 마킹 점검과 채점 확인을 여러 번 했고 사실 이의제기를 통해

 

점수가 오르는 게 보통으로 알고 있기 때문에 합격으로 예상하여 글을 올립니다.

 

글을 쓰고 보니 생각보다 너무 길어져서 3부로 올릴 것 같습니다.

 

 

1부

[1] 글의 목적

[2] 수험 배경

[3] 접근 방법

[4] 시험 당일

 

2부

[5] 기간별 수험기 ( 12월 / 1-2월 / 3월 / 4월 -5월 )

 

3부

[6] 과목별 전략 ( 총 / 민법 / 경제 / 부동산 / 감정평가관계법 / 회계 / 당일 )

 

 

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[1] 글의 목적

 

감정평가사 1차 시험을 공부하면서 제가 느낀 점과 팁을 공유하고자 합니다.

 

수험생의 1차 합격 수기는 두가지 의문이 생길 수 있습니다.

 

(1) 바로 2차 공부를 해도 모자란 시간을 내어 이 수기를 남기는 게 의문이 들 수 있습니다.

 

일단 이 기억이 희석되기 전에 빨리 경험을 남기고 싶었고, 이것이 다른 분들에게 도움이 되면서 미래의 저에게도

 

도움이 될 수 있는 경험 정리라고 생각했기 때문입니다.

 

그리고 2차 공부를 시작하긴 했지만, 이제 막 시험을 마무리한 시점에 생긴 쉬고 싶은 마음을 글쓰기로 풀고 싶었습니다.

 

 

(2) 감정평가사 시험은 2차부터가 제대로 된 시작이라는 말이 있고, 제가 아직 수험생이라는 점 때문에

 

1차 합격기를 남기는 것에 대해 '굳이?'라는 생각이 들 수 있습니다. 

 

하지만 이번 감평사 1차 시험이 역대급 어려운 난이도로 출제가 되었기 때문에

 

1차 합격기 또한 감평사 시험을 준비하시거나 준비를 고민하시는 분들에게

 

충분히 의미가 있을 것이라고 생각하여 경험을 공유합니다.

 

초입자분들을 위한 글이므로, 경험이 있으신 분들과 다년차 분들에게는 도움이 안 될 글인 점 양해 부탁드립니다.

 

 

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[2] 수험 배경

 

왜 준비를 시작했는지 등 1차 시험과 관련 없는 이야기는 나중에 시간이 된다면 이야기하겠습니다.

 

이번에는 오직 1차 시험과 관련된 내용만 적고자 합니다.

 

 

저는 올해 1월 부로 다니던 제조업 대기업을 만 2년 만에 퇴사하고, 감정평가사 시험을 준비하였습니다.

 

1차 준비 기간은 총기간은 6개월 반, 순(만) 기간은 5개월 정도로 볼 수 있습니다.

 

총기간과 순기간이 나뉜 이유를 말씀드릴게요.

 

11월 중순에 시험을 보겠다고 마음을 먹고 바로 토익을 다시 따고, 12월 초부터 6월 13일(시험일)까지 공부를 했는데요.

 

12월까지는 아직 회사에 재직 중인 상태로 공부를 완벽히 제대로 하지 못하였고,

 

원래 3월로 예정된 시험이 연기가 코로나로 연기가 되었는데, 사실 퇴사를 하고도 전혀 놀지 못하고 공부만 했던 마음이 

 

이때 풀어져서 시험 연기 후 1달을 거의 휴식하였기 때문에 제대로 된 공부기간은 5개월 정도로 볼 수 있습니다.

 

 

위 말이 의미하는 것은, 사실 처음에 3월 초 1차 시험을 노리고 12월부터 공부를 시작했다는 것입니다.

 

1차 공부는 6개월 정도를 잡고 하는 게 보통입니다.

 

저도 먼저 1차를 제치고, 2차 공부를 하다가 6개월 정도 충분한 시간을 갖고 다음 연도 1차를 하고 싶었습니다.

 

3개월밖에 안 남은 제가 1차 공부를 바로 시작한 이유는 2개입니다.

 

첫 째, 경제를 전공했기 때문에 경제학에 대한 부담이 적었고,

(학부 공부를 열심히 하지 않았고, 졸업한 지 오래되었고, 시험 형식도 달랐던 것은 있지만

 결과적으론 도움이 되었고 이 내용은 후술 하겠습니다. )

 

둘째, 퇴사 후 공부를 하는 만큼 스스로나 주변에 그 정도의 절박함과 성과를 보여줘야 한다고 생각했습니다.

 

결과론적이지만, 짧은 기간을 두고 합격을 위해 공부를 한 것이 긍정적으로 작용했습니다.

 

 

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[3] 시험 관련 정보에 접근한 방법

 

제가 이 수험기를 남기는 이유이기도 한데,

 

감정평가사 시험은 워낙 수험생이 많은 편이 아니어서 그런지 정보를 얻기가 어려웠습니다.

(근데, 불과 6개월 만에 정보가 많이 늘기는 했습니다.)

 

특히 감정평가사 시험의 꽃이 2차이다 보니, 수험 관련 정보도 2차에 치중되어 있어서 1차 관련 정보는 더 적었구요.

 

저 같은 경우에도 처음에 어떤 학원에서 인강을 들을지부터 어떻게 준비를 해야 하는지 굉장히 막막했었는데요.

 

그래도 대학교 생활, 인턴 당시 자료 리서치에 익숙했던 것을 활용하여 최대한 많은 수험기 및 정보를 얻고자 했습니다.

 

 

 

아래는 제 생각에 기본적으로 이 정도는 둘러보고 감정평가사 시험에 진입하던가,

 

1차 시험을 준비해야 한다고 생각하는 창구입니다.

 

 

1. 다음 카페

 

사실 저 같은 경우, 다음에 감정평가사를 검색할 생각을 못해서 '12월의 영광', '10월의 영광'을 엄청 나중에 알았는데요.

 

감정평가사 관련 제일 활성화된 카페입니다. 

 

http://cafe.daum.net/appraisal

12월의 영광(감정평가사)

http://cafe.daum.net/appraiser10

10월의 영광 (감정평가사)

2. 감정평가사가 되자 카페 / 유튜브 / 단톡

 

그리고 '감정평가사가 되자'는 2차 강의를 시작하신 현 평가사님이 운영을 하시는 감정평가사 정보 제공처인데,

 

제가 수험을 갓 시작할 때 마침 유튜브를 시작하셔서 궁금한 점 같은 것을 잘 해결할 수 있었습니다.

 

특히나 네이버 카페에 단톡방에 나왔던 질의응답 정리는 정말 많은 질문을 해결할 수 있을테니까 꼭 봐주세요.

 

https://cafe.naver.com/app12

 

감정평가사가되자! : 네이버 카페

https://www.youtube.com/channel/UCxssSRtY4R9v-PmEmSxKgqw

감정평가사가 되자

https://open.kakao.com/o/guSxLWib

감정평가사가 되자!

3. 나무위키

 

나중에 알게 된 평가사님 몇 분께 여쭤보니, 나무위키발 정리된 정보가 꽤나 신빙성이 있다고 해서 같이 첨부합니다.

 

https://namu.wiki/w/%EA%B0%90%EC%A0%95%ED%8F%89%EA%B0%80%EC%82%AC

 

감정평가사 - 나무위키

 

4. 합격 후기 (박문각 & 하우패스)

 

감정평가사 수험계 투탑 학원 박문각과 하우패스에 합격 후기도 꼭 참고하시길 바랍니다.

 

다만, 이 합격수기들은 학원에 올라오는 것이기 때문에 학원의 입장을 신경 쓴 것이 느껴졌던 점이 아쉬웠습니다.

( 다른 학원 강사님의 이름은 ooo란 식으로 표현된다는 점 등 )

 

물론 이는 학원 입장에서 당연한 것입니다만, 수험생 입장에서 정보를 걸러서 봐야 한다는 말을 드리고 싶었습니다.

 

 

 

5. 현업 감정평가사 ( 지인의 지인의 지인을 통틀어 )

 

저는 어떻게 해서든지 선배 감정평가사를 눈 앞에서 만나야 한다고 생각합니다.

 

솔직히 시작하는 입장에서 어떻게 시작하느냐의 문제에 방향 제시가 필요할 뿐만 아니라,

 

내가 가는 길이 맞는 길일지 고민이 안 들 수 없습니다.

 

그런 부분에 있어서 의문을 없애려면 경험자, 현직자의 말을 듣는 것이 제일 직접적입니다.

 

제가 제일 드리고 싶은 말은, 온라인 상으로 할 수 있는 말은 형식이든 내용이든 무조건 한계가 있다는 것입니다.

 

 

저도 지인 중에 없어서 수소문을 했습니다. 

 

겨우겨우 친구의 같은 교회에 다니는 분이 감정평가사였다는 걸 알고 어렵게 자리를 만들었고,

 

저에게는 맞는 길이라는 생각이 들어 진입에 더욱 고민하는 시간을 쏟지 않을 수 있었습니다.

 

 

 

위 예시들은 정말 감정평가사에 대해서 아무것도 모르시는 입장에서 혹시 못 찾으시거나 귀찮아서 넘기실 수 있어

 

남깁니다. 수험에 전략이 중요한 만큼, 전략은 정보에서 나온다는 것을 꼭 상기해주세요.

 

 

아마 공부를 해보셨던 분들이면 왜 굳이 이렇게 다 아는 걸 남길까 의문이 드실 수도 있는데,

 

제가 공부 시작할 때만 해도 (불과 6개월 전) '감정평가사가 되자' 관련 콘텐츠도 없었고, 다음 카페도 몰라서 고생했던 

 

기억에 혹시 진입을 정말 이제 막 시작하시는 분들에게 도움이 되고자 올립니다.

 

저는 감정평가사 수험계를 '하우패스'와 '박문각 서울법학원'이 사실상 양분하고 있다는 것도 엄청 나중에 알았거든요.

 

 

 

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[4] 시험 당일

 

사실 기간별 전략을 끝에 시험 당일이 나와야 앞뒤가 맞습니다. 

 

그런데, 기간을 쪼개어 쓰다 보니 글이 너무 길어져서 일단 시험 당일 부분부터 올리고 추후 수정하는 게 나을 것 같으면

 

수정하도록 하겠습니다.

 

당일 내용이 시의성이 더 높을 것 같기 때문입니다.

 

시험 당일 책상

 

전날은 제가 원래 긴장을 안 하는 성격인데, 잠이 안 와서 집에 있던 안정제 먹고 겨우 잠들었습니다.

 

평소 단거 잘 안 먹는데, 초콜릿 잔뜩 싸가서 환기시키고 싶을 때 계속 까먹었습니다.

 

 

사실 과목별 느낀 점은 카페 등에 다른 분들이 워낙 잘 써주셨고,

 

저는 시험장을 나오자마자 잊어먹어서... 간단히만 적겠습니다.

 

1교시는 민법과 부동산을 각각 30분, 25분 컷으로 끊고 나머지를 경제에 배분하는 전략으로 시간 배분하였습니다.

 

 

1. 민법 - 생각보다 처음 보는 보기가 왜 이렇게 많지? 생각했습니다.

 

다행인 건 정답인 보기는 아는 구문인 경우가 많았다고 생각했습니다.

 

근데 나름 전략과목이라고 생각한 민법인데 60점으로 결과는 그저 그랬습니다.

 

 

2. 경제 - 어려운 문제를 제치는 게 매우 중요했습니다. 무난하거나 주는 문제들도 꽤나 보였습니다.

 

 

3. 부동산 - 생소한 내용도 꽤나 있었으나, 그래도 합격점수권을 하기에 큰 당락을 가르지는 않겠다고 생각했습니다.

 

 

2교시 감관법은 20분 컷으로 끊고, 나머지를 회계에 배분하는 전략이었습니다.

 

4. 감관법 - 딱 60점 정도 나올 것 같았습니다. 회계에서 너무 이상하지만 않으면 그래도 합격은 할 것 같았습니다.

 

보통 건축법을 거르는데, 저는 도정법까지 걸렀기 때문에 감관법에서 60점 정도 이상을 가는 게 굉장히 중요했습니다.

 

 

5. 회계 - 이번 시험의 꽃이었습니다. 이런 걸 문제로 낼 수도 있구나 하는 형식이 많았는데, 정말 다행인 건 전 날에 이미

 

회계에서 어려워서 당황한 연습을 한 것이었습니다. 과락만 안 맞으면 그래도 합격할 수 있다고 믿었구요.

 

원래 모의고사에서 어려워서 제친다는 건 많아야 7-8개였는데, 이번에는 너무 어려운 문제가 많았습니다.

 

다만, 전 날에 생각한 게 있기 때문에 어려운 문제를 제친다기보다는 쉬운 문제, 내가 풀 수 있는 문제를 찾아서 푼단

 

개념으로 접근했습니다. 그런 문제를 찾아 푼 게 17~18문제가 되었고, 나머지를 다 찍는다 해도 과락은 아닐 거라고

 

생각을 할 수 있으니 마음이 좀 편해져서 남은 문제 중에서도 그나마 손댈 만한 문제들을 찾아서 풀었습니다.

 

 

솔직히 말해서 준비가 잘 되어있다고 생각했기 때문에,

 

1차 시험에 합격했을 때 내가 느낄 감정은 기쁨보다는 후련함일 거라고 예상했었는데요.

 

정말 인생사는 함부로 예단할 수 없단 걸 다시 한번 느꼈습니다. 

 

생각보다 너무 어려웠던 시험이었고, 감평사 커뮤니티는 난이도에 난리가 났습니다. 

 

빨리 가채점하고 싶어서 다른 거는 손에 안 잡히겠다 싶어서 친구와 피시방에 가서 게임을 하며 시간을 죽였습니다.

 

3번을 반복해서 채점하고 나서야 안도의 한숨을 쉬고 정말 기쁜 마음에 가족에게 소식을 전할 수 있었네요.

 

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# 1차 시험 총 느낀 점

 

감정평가사 1차 시험은 문제은행식이라고 불릴 정도로 그 이전 기출과 새로운 시험의 연관성이 깊었습니다.

 

혹자는 사실 감평사 1차 시험을 기출만 제대로 보고 들어가면 전혀 걱정할 필요가 없는 시험이라 했었구요.

 

이번 1차 시험으로 그 패러다임에 변화가 느껴졌습니다.

 

 

내년 시험이 이만큼 어려울지, 아니면 다시 원래의 난이도로 돌아갈지는 중요하지 않아 졌습니다.

 

이렇게 나올 수 있다는 사실 하나만으로 준비해야 하는 사람은 이 정도로 준비를 해야 하니까요.

 

기간별 / 과목별 제가 어떻게 했고 어떤 생각이었는지에 더 자세히 다루겠지만,

 

저 또한 기출 위주로만 공부를 했었던 사람입니다. 다행히 운이 좋아 붙었습니다만...

 

이전의 1차 공부를 '기출 분석으로 시작해서 기출 분석으로 끝난다'라고 말할 수 있다면,

 

이제는 '기출 분석 + @'라고 봐야 하는 상태로 봐야할 것 같습니다.

 

물론 그래도 저는 기출이 가장 중요하다고 생각합니다.

 

왜냐면 제가 가장 중요시 한게 기출이었고 그래서 합격을 하기는 합격을 하였으니까요.

 

 

 

시험 전망을 붙이자면, 이전 1차 시험 합격률이 어려울 땐 33, 34%~ 쉬우면 40~% 였던 만큼,

 

개인적으로는 이번 시험은 높으면 30% 웬만하면 그 이하가 나오지 않을까라고 예상이 됩니다.

 

 

 

 

진입을 고민하는 분이든, 내년 1차를 보려고 하시는 분이든 경험이 간접적이나마 도움 되시는 분이 계시면 좋겠습니다.

 

실질적으로 궁금하실 만한 '기간별 공부한 방법, 과목별 공부한 방법'은 추후 쉬는 시간을 쪼개어 남기겠습니다.

 

혹시 궁금한 점 있으시면 댓글 남겨주세요. 최대한 알려드릴 수 있는 선에서 대댓글 드릴게요.